Рассмотрим сравнительную ситуацию между ценами продажи недвижимости в Москве и Подмосковье. Несмотря на географическую близость, эти территории функционируют как отдельные субъекты, хотя в рамках единой агломерации. Внутри такого метрополитена спрос может перемещаться и перетекать из одного региона в другой, что легко объяснить моделью сообщающихся сосудов или популярным выражением о «спросе, уходящем в другую часть».
Если для покупателей Подмосковье — это преимущественно место с иной пропиской и социальными выплатами, а путь к нему — утренние пробки или поездки на маршрутках, то для застройщиков это зона с отличающимися характеристиками стоимости земли и особенностями согласования технических условий и архитектурных требований. В то же время, в отдельных случаях расходы на строительство (СМР) могут быть сходными в обеих областях. В итоге, прибыльность проектов в Подмосковье в среднем составляет примерно в 2,5 раза ниже, чем в пределах МКАД, что обусловлено сложностями экономической реализации и более высокой стоимостью земли.
Если пять лет назад на рынок агломерации приходилось около половины продаж — примерно 45-50%, — то сегодня этот показатель снизился до примерно 30%. В начале 2010-х годов именно Подмосковье доминировало по объемам продаж по сравнению с Москвой. Такой сдвиг вызван либо уменьшением спроса, либо усложнением условий для застройщиков, так как реализовать крупные проекты по типу «Мортонградов» или «Центров-2» стало сложнее. Низкий ценник ведет к уменьшению маржи, поэтому девелоперы пытаются перенести акцент на московский рынок.
Что касается стоимости квадратного метра, то область продолжает стараться преодолеть порог в 200 тысяч рублей за кв.м., а Москва достигла отметки в 500 тысяч рублей, хотя в последнее время рынок остановился в пределах этих значений, не замечая значительного роста. К концу текущего года ожидается, что оба региона смогут преодолеть свои исторические показатели — 200 тыс. руб./кв.м. для области и 500 тыс. руб./кв.м. для Москвы.
Источник: @propertyinsider