Почему ЦБ РФ так внимательно смотрит за рынком недвижимости?
Причина в том, что значительная часть девелопмента держится на системе проектного финансирования и эскроу-счетов.
Что изменилось после старта эскроу-счетов
Период эскроу начался в конце 2019 года. До него ипотека в столичном регионе занимала до 50%, а в области — около 55%. Затем резко выросли ипотечные сделки на первичном рынке, и это нельзя объяснить одной только льготной программой 2020 года.
Как банкам стало выгодно участвовать в каждом этапе
В типичной схеме банк сначала выдает девелоперу бридж-кредит на покупку земли, а затем подключается к проектному финансированию. Дополнительно деньги клиентов оказываются на эскроу-счетах до даты ввода проекта, что дает банкам предсказуемый и понятный денежный поток. Для банков это превращается в возможность заработать на нескольких стадиях процесса.
Риски старого формата без эскроу
До эскроу ипотечные средства уходили по более разным каналам, и в итоге могли оказаться не там, где ожидал дольщик. Примером стал кейс, показавший, что при неблагоприятном сценарии деньги могут «уплыть», а дольщик останется без квартиры и залога, что резко повышает конфликтность и риски.
Поворот к модели 2020–2022 годов
С запуском проектного финансирования и размещением ипотечных денег на эскроу-счетах банки получили более устойчивую конструкцию. Дополнительно в 2022 году девелоперы активно субсидировали ипотеку, а это создавало банкам дополнительный доход за счет компенсаций снижения ставки.
Почему после 2024 года рынок начал меняться
Когда субсидирование стало упираться в ограничения и появились новые правила, с 2024 года ипотечные перекосы начали затухать. При этом «паровоз» уже разогнан: проекты идут долго, и мгновенно «закрутить кран» невозможно. В итоге начались падение ипотеки, рост доли рассрочек и перестройка под семейную аудиторию и ее ипотечные параметры.
Что будет дальше
Ожидается постепенное охлаждение рынка: цены, вероятно, не исчезнут, но объем строительства заметно снизится.
Источник: @propertyinsider