Девелоперы годами говорят о «рентабельности 5%» и «марже 10%», но проверить эти цифры на практике почти невозможно. Однако в одном случае расчёты позволяют посмотреть на экономику проекта более предметно.
Исследование Артёма Цогоева разобрало экономику элитного ЖК Sminex «Лаврушинский» в центре Москвы. Для анализа использовались данные из открытых источников: материалы Сбербанк-АСТ, Росреестра, проектные декларации ЕИСЖС, аналитика BNMAP.pro и публикации «Ведомостей».
Участок площадью 1,6 га, ранее связанный с «Гиредметом», в 2019 году был куплен за 3,68 млрд рублей. Как отмечалось в прессе, территорию рассматривали несколько игроков, но на торгах фактически закрепились структуры, связанные с Sminex.
Первоначальные прогнозы в 2019 году оценивали прибыль проекта примерно в 4,6–8 млрд рублей. Но фактическая рыночная динамика оказалась сильнее: средняя цена квадратного метра выросла с 1,72 млн рублей до почти 4 млн летом 2026 года, а максимум достигал 7,26 млн.
При этом продажи шли небыстро: за 44 месяца реализовано 68 квартир. По декларациям строительства бюджет вырос до 20,5 млрд рублей, банковское финансирование составило около 23 млрд, а на эскроу было собрано 26,6 млрд.
Денежный профиль тоже был непростым: после раскрытия счетов большая часть средств ушла на расчёты с банком, и к концу 2025 года накопленный поток оставался в минусе примерно на 500 млн рублей.
Главное — потенциал ещё не реализован: по данным BNMAP.pro в проекте сохраняется около 100 непроданных лотов. По расчётам автора, итоговая прибыль «Лаврушинского» может составить 32–50 млрд рублей, а доходность — 25,5–30,4% годовых.
Вывод выглядит логично: когда земля покупается без жёсткой конкуренции, стройка в значительной степени опирается на банковское финансирование, а рынок за несколько лет резко «поднимается» по цене, разговоры о «5% прибыли» становятся менее убедительными.
Контекст исследования важен: Артём Цогоев — ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость и член совета директоров крупной российской платформы коллективных инвестиций в недвижимость. Разбор занял пять лет, а в тексте собраны ключевые выводы.
Источник: @nedvizha