Level Group отклонили заявку на участие в аукционе по площадке на проспекте Генерала Дорохова. Формально город продаёт 100% ООО «СЗ „Волынская“», где в активе числятся два участка общей площадью 1,74 га.
На практике предмет торгов — продолжение Will Towers с потенциальной застройкой почти на 181 тыс. кв. м рядом с действующими проектами «Золотые ключи», «Золотые крылья», «Золотые зубы» и «Вест Гарден».
У проекта давно репутация тяжёлого и неликвидного для этой локации. Покупателю предлагают не просто продолжить строительство, а сделать это с расширенным набором обязательств.
Стартовая цена — 4,9 млрд рублей. На вид получается примерно 27 тыс. рублей за кв. м СПП по ГНС, но «дешёвые метры» заканчиваются на условиях конкурса.
Ключевые расходы и обязанности победителя: до 365 млн рублей долгов и до 10,2 млн рублей займа, а также плата «Мосзакупкам» — 1% от цены покупки. Если не повышать цену, минимальный фактический чек оценивается примерно в 5,3 млрд рублей.
Дополнительно нужно подписать инфраструктурный договор с Москвой и компенсировать городскую инфраструктуру, включая соцобъекты (места в школах и поликлинику). Также покупатель обязан за свой счёт завершить улично-дорожную сеть, продолжив существующую эстакаду, ввести объект в эксплуатацию и затем безвозмездно передать его Москве.
На площадке действуют и инженерные ограничения, включая охранную зону кабельных линий 110 кВ «ТЭЦ-12—МГУ». Предусмотрены и новые требования по архитектуре: от вариативности фасадов и «пятого фасада» до подсветки. Парковочная норма рассчитывается по новой методике №2118-ПП и зависит от структуры квартир: от 0,8 места на квартиры до 70 кв. м и до 1,6 на квартиры больше 100 кв. м.
Итоговая картина выглядит как сложный «московский аттракцион»: на витрине — почти 181 тыс. кв. м второй очереди за 4,9 млрд, но в реальности экономику формируют долги, инфраструктурные платежи, инфраструктурные работы с дальнейшей передачей городу, ограничения по инженерии и новая логика расчёта машиномест.
Главный вопрос торгов — не только в цене участка, а в том, сможет ли будущий покупатель собрать все затраты в единую модель и получить решение, что 181 тыс. квадратов действительно окупятся.
Источник: @propertyinsider