Девелоперы жилья за последние два года фиксируют заметное увеличение выплат банкам по своим проектам: по данным опроса аналитического центра «Движение.ру», медианное вознаграждение выросло на 64%, а средний показатель достиг 102% в проектах со вводом в 2026–2027 годах.
Аналитики отмечают, что другие статьи затрат росли медленнее: строительно-монтажные работы прибавили 18% по медиане, расходы на службу заказчика — 12%, а коммерческие расходы — 20%.
При этом часть девелоперов отдает банкам значительную долю выручки: 22% платят 20% и более, а 37% — свыше 15%.
Респонденты оценивают расчетную медианную рентабельность девелоперов в 10,3%. По их оговорке, достичь этой величины можно будет лишь при выполнении плановых условий продаж по цене и темпам для объектов, вводимых в 2026–2027 годах, однако вероятность подтверждения заложенных параметров эксперты считают низкой.
Одна из самых острых проблем — нехватка денег на достройку жилья. По оценкам участников, у 59% проектов есть риск срыва сроков из-за недостаточного кредитного лимита, а 55% проектов изначально стартовали с лимитами, которых не хватало. У 43% уже возникли трудности с получением дополнительного финансирования.
В материалах подчеркивается типовая схема: банк выдает кредитного лимита не хватает изначально, а при обращении за расширением условий они оказываются существенно хуже, при этом у застройщика нет реальной альтернативы из-за привязки эскроу-счетов к кредитору и отсутствия механизма переноса в другой банк.
Также девелоперы обеспокоены расходами на дополнительные банковские услуги, которые чаще всего приходится оплачивать. За организацию сделки и выход на кредитный комитет ставки могут доходить до 2% от суммы финансирования, за резервирование — до 0,35%, за невыбранную часть кредита — до 0,7%. Отдельной статьей становятся продукты экосистемы банка, оказываемые дочерними структурами, — их стоимость нередко составляет 0,5–1,5% от кредитного лимита, а в одном из случаев совокупные банковские услуги без учета ипотечных программ доходили до 6,5% от лимита.
Основатель форума «Движение» Илья Пискулин считает, что в отношениях застройщиков и банков требуется коррекция: баланс нарушен, и банковские услуги в итоге начинают формировать заметную надбавку к цене для покупателя. Он указывает, что роль застройщика как самостоятельного финансового субъекта постепенно снижается.
Источник: @ria_realty