Можно ли переуступить право аренды земельного участка, полученного на торгах? Летом 2026 года Верховный Суд вынес определение от 16.06.2026 по делу № 48-КГ26-10-К7, а также появилось Постановление Конституционного Суда от 04.06.2026 № 37-П.
Ключевые выводы Верховного Суда сводятся к следующему.
1. Для аренды земельного участка, заключенной на срок более 5 лет, арендатор обладает более широким объемом прав. Ограничение этих прав договором не допускается, если иное не установлено федеральными законами. При аренде земли в государственной или муниципальной собственности арендатор вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам без согласия собственника, но с уведомлением.
2. Если договор аренды заключают для граждан под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) (в том числе при иной процедуре предоставления, а не только через торги), то не применяется запрет на перенаем из п. 7 ст. 448 ГК РФ. Важен сам факт заключения договора в предусмотренном порядке, а не то, проводились торги или нет.
3. Договорный запрет на переуступку ограничивает арендатора передавать свои права и обязанности и противоречит нормам гражданского и земельного законодательства.
4. Запрет на передачу прав аренды в договоре является недействительным.
5. При этом Верховный Суд указал: если аренду можно получить только через торги, победитель торгов не вправе уступать права. Это правило относится к участкам коммерческого назначения и иным случаям, отличным от индивидуального жилищного строительства.
Важно: приведенные выводы касаются аренды участков, предоставленных для ИЖС, ЛПХ и ведения садоводства. Для иных категорий подход зависит от того, как именно заключается договор (через торги или иначе).
Для тех, кто планирует спор, дополнительно учитываются разъяснения из судебной практики и правовые позиции, упомянутые в тексте: пункт 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, пункт 22 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2021), Постановление Конституционного Суда № 37-П, а также письма Минэкономразвития России.
Источник: @zemlescop_zemelnyj_uchastok