Противоречия ипотечного стандарта
Существует распространенный взгляд: «Любое вмешательство Центробанка для снижения активности на рынке жилой недвижимости обычно приводит к повышению цен на эту же недвижимость». Неудивительно, что любое непонятное действие часто называют «стандартом». В этом контексте появляется новый ипотечный стандарт от Центробанка, ожидающий своего запуска в сентябре 2024.
Если кратко рассмотреть содержание стандартов, то основная цель состоит в описании минимальных требований, которые должны соблюдать банки. В частности, банковское руководство уже давно утратило контроль над процессом выдачи ипотек, что привело к множеству проблем. Регулятор, наблюдающий за происходящим с высоты своей позиции, старается привлечь банки к ответственности и побудить их действовать более ответственно. Поэтому и появился новый стандарт, который, по сути, представляет собой свод правил, ранее озвученных публично.
Если абстрагироваться от «технической мишуры», основная суть заключается в том, что банки не смогут взимать комиссии за снижение ставок, если это ведет к росту стоимости объекта. К чему это может привести? Верно, комиссия будет встроена в цену недвижимости. Крупные игроки уже практикуют это. В результате в начале 2025 года мы можем наблюдать рост цен на рынке жилой недвижимости на 5-10%. Клиенты увидят «раздутую» цену, уже включающую комиссию. Это будет выгодно девелоперам, которые реализуют квартиры по субсидированным ипотечным программам. Их прибыль не изменится, так как сама квартира не станет дороже, но чтобы обеспечить финансовую нагрузку — ипотеку, стоимость жилья возрастет. Таким образом, Центробанк, по сути, способствует росту цен на рынке, даже если этот рост является лишь видимым. На этом извлекут выгоду не девелоперы, а, как обычно, банки.
Центробанк также четко подчеркнул, что первоначальный взнос по ипотеке должен поступать от самого дольщика, а не от третьих лиц. Иначе говоря, наконец они решили устранить ипотечные механизмы с нулевым первоначальным взносом. По оценкам экспертов, от 20 до 30% клиентов в массовом секторе используют потребительский кредит для первоначального взноса. Поэтому девелоперы и банки подумали, как помочь клиенту получить финансовые средства на этот взнос, когда у него их нет. Стоит заметить, что многие ошибочно полагают, что первоначальный взнос служит доказательством финансовой дисциплины клиента. На самом деле, Центробанк заботится не о гражданах, а о банках, которым важно иметь возможность вернуть свои деньги, продав залоговое имущество. Поэтому отсутствие первоначального взноса представляет собой высокий риск для банков.
Среди упомянутых «технических аспектов» нормы можно выделить: возможность быстрого перевода средств с аккредитива на эскроу-счет (без лишних передвижений), а также требование «прозрачности для заемщика». Однако достигнуть реальной прозрачности вряд ли удастся. Банки адаптируют свои договора лишь формально, лишь для выполнения требований стандарта. Как они продолжают управлять отношениями с клиентом, так и будут продолжать это делать. Банк остается «клиентоориентированным» до тех пор, пока дело не доходит до подписания важного документа — тогда вся лояльность исчезает.
В заключение, новое правило от Центробанка предоставит банкам больше возможностей для заработка, формально приведет к увеличению цен на недвижимость, однако реально никаких преимуществ для клиентов это не принесет. Как обойти требование о первоначальном взносе — банки с девелоперами найдут способ.
Источник: @propertyinsider