Рефинансирование часто начинается с заманчивого предложения: ставка по новому кредиту ниже вашей текущей. Вы рассчитываете экономию, но в договоре или в конце процесса всплывают дополнительные расходы: страховка в нужной компании, оценка, оформление залога и другие платежи.
Из-за таких «невидимых» трат фактическая ставка может уйти вверх на 0,5–2 процентных пункта. Поэтому красивые цифры в рекламе нередко превращаются в заметно более дорогой кредит по факту.
Все дополнительные траты при рефинансировании обычно делят на разовые и регулярные — и именно они увеличивают итоговую переплату.
Разовые расходы (то, за что платите при входе в новый кредит): комиссия за оформление (часто 0,5–3% от суммы кредита), оценка недвижимости (примерно 3–7 тыс. рублей у аккредитованных оценщиков), нотариальные услуги в отдельных случаях (до 10–15 тыс. рублей), регистрация ипотеки при смене банка (госпошлина в Росреестре — 2 000 рублей).
Регулярные расходы: страхование (обычно около 1% от остатка долга в год; при 3 млн рублей это порядка 30 тыс. рублей ежегодно), а также обслуживание счета, если банк устанавливает ежемесячные или годовые комиссии.
Чтобы понять, выгодно ли рефинансирование, смотрите не только на ставку, а на полную стоимость кредита (ПСК) — она всегда отражается в договоре. ПСК учитывает проценты, комиссии и страховки, поэтому позволяет сравнить новый и текущий кредит честно.
Есть два момента, которые особенно важны. «Точка безубыточности» наступает только тогда, когда экономия от снижения платежа и переплаты перекрывает сумму всех разовых комиссий. Посчитайте, через сколько месяцев выгода компенсирует, например, 50 тыс. рублей расходов. Срок тоже имеет значение: рефинансирование чаще всего выгоднее в первой половине ипотеки, когда основная часть процентов еще впереди; если значительную долю долга уже погашено, погоня за ставкой может оказаться невыгодной.
Практичные правила: требуйте ПСК, сравнивайте итоговую сумму к возврату, учитывайте и разовые комиссии, и ежегодные страховки. Не ориентируйтесь только на ежемесячный платеж: банк может увеличить срок, чтобы он выглядел ниже, но тогда общая переплата вырастет. И, наконец, торгуйтесь: наличие одобрения в другом банке — аргумент для переговоров с текущим банком.
В итоге рефинансирование — это расчеты, а не обещания. Проверьте ПСК, найдите точку безубыточности и внимательно изучите условия, чтобы получить меньшую итоговую переплату, а не просто «пониженную» ставку.
Источник: @dwellercity