Рынок жилья меняется под влиянием ключевой ставки, ипотечных субсидий и роста себестоимости строительства. В таких условиях застройщикам становится сложнее обеспечивать прежнюю доходность проектов.
Главная причина сдвига прибыли — проектное финансирование: при льготной ставке для покупателя, например около 7%, девелопер платит банку комиссии, которые могут составлять 1,5–2 млн ₽ на каждого клиента на срок до 7 лет. Эти затраты включаются в цену квадратного метра.
Проектам нужна непрерывность: строительство не терпит пауз, поэтому вместо ожиданий и замедления наблюдается адаптация и переход к активной работе.
Критический фактор — уровень ставок. Мечта о ставке около 9% позволила бы продавать ипотеку примерно под 10–12% и работать с большей предсказуемостью. Однако резкое снижение ставки способно снова разогнать рост цен, который государство долго сдерживало.
Рентабельность на пределе: ориентир рынка — 10–12% годовых. Если раньше девелоперы не брались за проекты с окупаемостью короче чем в два раза, то сегодня маржа у многих участников уходит в ноль. Слишком много факторов давят одновременно: дорогая земля и инженерия, рост зарплат и материалов, а также ограниченный спрос из‑за высокой ключевой ставки.
Источник: @estate_rus