В Москве заявлен масштабный план офисного строительства до 2030 года — 7,3 млн кв. м. Но возникает вопрос: кому нужны такие объёмы и откуда вообще ожидается спрос.
Недавно обсуждали продажу площадки на ЗУ «Новоостаповская, 1» за 590 млн рублей: на участке пока нет самого офисного здания, зато уже заявлены МаИП и проект будущего строительства на 27 тыс. кв. м. Сам факт возвращает внимание к динамике офисного рынка.
Предыдущие пять лет принесли около 2,5 млн кв. м. Теперь же девелоперы планируют разгонить темпы почти в три раза — а в одном только 2029 году ожидают более 2 млн кв. м.
Рынок уже сталкивался с периодами высокой вакантности: в 2015 году она доходила до 18%, в пандемию — до 16%, в 2022-м — до 10%. Тогда избыток со временем поглощался, но нынешний цикл особенно интересен источниками будущего объёма.
По оценке CORE.XP, 52% анонсированных офисов (около 3,8 млн кв. м) связаны с городскими программами КРТ, МПТ и МаИП. Градостроительная логика здесь опирается на финмодель и льготы, при этом город стимулирует появление коммерческих метров, но спрос заранее не гарантируется.
Ещё одна заметная часть планов — продажа офисов в «нарезку». Около 38% нового строительства (2,8 млн кв. м) ориентируют на продажу блоками и помещениями для частных инвесторов. При этом под аренду предполагается лишь 8% заявленного объёма.
Для девелопера сценарий понятен: построить и реализовать площади. Но остаётся открытым другой вопрос: как затем будет формироваться пул арендаторов, особенно тем, кому нужны сравнительно небольшие офисы на 2–3 тыс. кв. м в зданиях с множеством собственников.
На фоне роста строительства ситуация с качественными офисами в аренду остаётся сложной: в новых объектах, введённых со II квартала 2025 года по III квартал 2026 года, в аренду вышло всего 243 тыс. кв. м. Кроме того, 7,3 млн кв. м — это заявления девелоперов, а не гарантированный ввод: CORE.XP оценивает более реалистично около 5,6 млн кв. м до 2030 года, что всё равно значительно выше результата предыдущей пятилетки.
Ключевой вызов — не в том, смогут ли метры быть распроданы, а в том, кто будет работать в этих офисах и платить аренду. Льготы могут ускорять стройку, продажа может двигать реализацию, но спрос для аренды — отдельная задача, зависящая от того, что ещё не подтверждено на уровне адресного предложения арендаторам.
Источник: @propertyinsider