Верховный суд рассмотрел спор о квартире, приобретенной покупателем со скидкой у потенциального банкрота, и принял решение в пользу покупателя.
По общему правилу сделки с имуществом банкрота могут быть оспорены. Финансовый управляющий вправе требовать признания договора недействительным, возврата квартиры в конкурсную массу и дальнейшей продажи для расчетов с кредиторами. При этом оспариваться могут и сделки, совершенные до официального признания должника банкротом.
Чаще всего основанием для оспаривания становится заниженная цена. Верховный суд уже отменял решения, когда квартиры продавались существенно ниже рыночной стоимости, и указывал на необходимость возврата имущества покупателю.
В данном деле продавец в 2023 году заключила сделку с квартирой на вторичном рынке, а затем осенью подала заявление о банкротстве. Суды первой и апелляционной инстанций признали договор недействительным: квартира была продана за 5 млн рублей, что, по их мнению, более чем на 20% ниже цен аналогичных объектов.
Однако Верховный суд не согласился с таким подходом. Он указал, что нижестоящие суды не учли всех обстоятельств. В частности, сначала квартира выставлялась за 6,3 млн рублей, затем стоимость снизили в ходе торгов. Итоговая цена продажи оказалась выше кадастровой стоимости (4,8 млн рублей).
Кроме того, покупатель до сделки запросил документы об отсутствии прав третьих лиц и долгов по коммунальным платежам. Также в договор включили заверения об отсутствии неисполненных обязательств, признаков неплатежеспособности, сведений о банкротных процедурах, а также о намерении обращаться за банкротством не в ближайшие три года. Суд отметил, что это подтверждает разумность и должную осмотрительность покупателя.
Решение Верховного суда важно для участников рынка недвижимости: при рассмотрении аналогичных споров суды должны более внимательно оценивать конкретные обстоятельства заключения договора, а не опираться только на разницу в цене.
Источник: @bazaestate