Покупателю помещения в объекте культурного наследия важно заранее проверить юридическую чистоту сделки, включая охранное обязательство и то, на каком основании продавец приобрел право. Об этом заявил управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.
По его словам, при покупке в доме-памятнике юридическая проверка должна проводиться минимум по нескольким уровням: помещение, здание, земельный участок, продавец и происхождение его права.
Закон о культурном наследии устанавливает специальные правила для продажи памятника или его части. Если в договоре не закреплены обязательные условия и охранное обязательство, возникает риск ничтожности сделки: помещение может вернуться продавцу, а покупатель получит лишь денежное требование.
Отдельно требуется оценивать предмет охраны здания, проектную документацию и состояние общих конструкций. Статус памятника влияет на порядок работ: любые действия, затрагивающие предмет охраны, требуют согласований и, при необходимости, привлечения лицензированных подрядчиков.
При этом сам факт регистрации перехода права не гарантирует безопасность покупки. Регистрация подтверждает возникновение права, но не исключает проблемы, связанные с предыдущими продажами, судебными спорами, охранными обязанностями и будущими капитальными расходами.
Также нужно учитывать риск банкротства продавца. Если в отношении продавца введут процедуру банкротства, сделки могут попасть в период, который анализируют на предмет оспаривания. В случае признания сделки недействительной помещение вернется в конкурсную массу, а требование покупателя будет предъявлено должнику.
Полный возврат средств не гарантирован и зависит от конкурсной массы и очередности требований. Дополнительный фактор — если объект приобретался в ипотеку, кредитные обязательства при утрате помещения не прекращаются автоматически.
Источник: @ria_realty